Asuntosijoittaminen ja kiinteistösijoittaminen ovat suosittuja sijoitusmuotoja, joiden avulla sijoittajat voivat kerryttää varallisuuttaan pitkällä aikavälillä verrattain turvallisesti suurta velkavipua hyödyntäen. Molemmat sijoitusmuodot tarjoavat mahdollisuuden ”passiivisiin” tuloihin, esimerkiksi vuokratulojen muodossa, sekä arvonnousua ajan myötä. Vaikka asuntosijoittaminen ja kiinteistösijoittaminen jakavat monia yhteisiä piirteitä, niillä on myös omat erityispiirteensä ja -vaatimuksensa. Alla käsitellään näitä sijoitusmuotoja ja niiden keskeisiä eroja, sekä annetaan vinkkejä alkuun pääsemiseksi.

Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen tarkoittaa asuinhuoneistojen ostamista vuokra- tai myyntitarkoituksessa. Sijoittaja voi hankkia esimerkiksi kerrostaloasunnon tai rivitalohuoneiston ja vuokrata sen eteenpäin vuokralaiselle. Asuntosijoittaminen on suosittu tapa kerryttää pääomatuloja sekä hyötyä mahdollisesta asunnon arvonnoususta.

✔️ Sijoitusasunnot ja vuokratuotto

Asuntosijoittamisessa vuokratuotto muodostaa keskeisen osan sijoituksen tuotoista. Vuokralaisen maksama kuukausivuokra tuo tasaisia tuloja, joilla voidaan kattaa lainanhoitokulut ja yhtiövastikkeet.

Asuntosijoittaminen Suomessa tarjoaa vaihtelevaa vuokratuottoa eri alueilla. Yleisesti ottaen vuokratuotto voi vaihdella 4 %jopa 12 % tai enemmän, riippuen sijainnista, asunnon tyypistä ja markkinatilanteesta.

Pääkaupunkiseudulla, erityisesti Helsingissä, vuokratuotto on tyypillisesti alhaisempi, noin 3-5 %. Tämä johtuu korkeista asuntohinnoista, mutta alueen kysyntä ja arvonnousu ovat kuitenkin voimakkaita. Muualla Suomessa päästään helpommin 4-8 % väliin.

Oman pääoman tuotto (OPO) lasketaan tyypillisesti vuokratuoton, lainan korkojen ja muiden kulujen perusteella. Asuntosijoittajat voivat saavuttaa OPO jopa 10 – 20 % tai korkealla laina-asteella vieläkin enemmän. Tämä luku perustuu siihen, että sijoittaja käyttää lainarahoitusta enemmän tai vähemmän, mikä mahdollistaa suuremman tuoton omalle sijoitetulle pääomalle.

• Esimerkki: Jos sijoitat 30 000 euroa omaa rahaa ja saat 600 euron vuokran, 200 euron hoitovastikkeen ja 100 euron lainan korot, oman pääoman tuotto lasketaan seuraavasti:

Oman pääoman tuottoon vaikuttavat myös markkinahinnat, asuntojen kysyntä ja tulevat remontit, joten on tärkeää arvioida huolellisesti kaikki sijoitukseen liittyvät riskit ja mahdollisuudet eikä missään nimessä huijata itseään.

Yhteenvetona, asuntosijoittaminen Suomessa tarjoaa monenlaisia mahdollisuuksia ja vuokratuottojen ja oman pääoman tuottojen suhteen liian suuria yleistyksiä ei kannata tehdä. Markkinat vaihtelevat hyvin paljon alueittain, ja sijoittajien on tärkeää tehdä huolellista tutkimusta ja harkintaa ennen sijoituspäätösten tekemistä.

Vuokratuotot ja oman pääoman tuotto voivat vaihdella suuresti eri alueilla ja ajankohtina, joten on suositeltavaa tehdä tarkka arvio omaan sijoituskohteeseen liittyen.

✔️ Sijoitusasunnot ja arvonnousu

Asuntosijoittamisen kannattavuuteen vaikuttaa myös asunnon arvonnousu. Asunnon arvo voi kasvaa erityisesti kasvukeskuksissa ja hyvillä sijainneilla. Asunnon keskimääräinen arvonnousu vaihtelee sijainnin, taloustilanteen ja markkinatrendien mukaan. Yleisesti ottaen Suomessa asunnon arvonnousu on historiallisesti ollut noin 2–5 % vuodessa. Suurissa kaupungeissa, kuten Helsingissä, arvonnousu on usein ollut korkeampaa, jopa 6 % tai enemmän, erityisesti aikakausina, jolloin kysyntä on ylittänyt tarjonnan.

Asuntosijoittamisessa on tärkeää ottaa huomioon kohteiden arvonnousu osana sijoitusstrategiaa. Arvonnousu voi merkittävästi vaikuttaa sijoituksen tuottoon ja on yksi syy, miksi asuntosijoittaminen voi olla houkutteleva vaihtoehto myös matalan vuokratuoton alueilla. On suositeltavaa tutkia markkinoita ja alueita huolellisesti ennen sijoittamista, jotta voi arvioida mahdollisen arvonnousun.

Asuntosijoittamisen tuotto perustuu usein pitkän aikavälin arvonnousuun. Vaikka lyhyellä aikavälillä markkinat voivat vaihdella, pitkässä juoksussa asunnon arvo yleensä nousee, kun otetaan huomioon inflaatio ja kasvanut kysyntä.

✔️ Sijoitusasunto velkavipu

Sijoitusasunto ja velkavipu ovat usein yhdistetty sanapari asuntosijoittamisen yhteydessä. Monet sijoittajat hyödyntävät velkavipua, eli ottavat lainaa asunnon hankintaan ja maksavat sen takaisin vuokratuloilla. Tämä nostaa sijoitetun pääoman tuottoa (ROI), mutta kasvattaa samalla riskiä.

Asunnon keskimääräinen velkavipu (leverage) vaihtelee sijoittajasta ja markkinatilanteesta riippuen, mutta Suomessa se on tyypillisesti noin 60–80 %. Tämä tarkoittaa, että sijoittaja rahoittaa 60–80 % asunnon hankintahinnasta lainalla ja maksaa loput oman pääoman avulla.

Esimerkiksi, jos ostettavan asunnon hinta on 200 000 euroa, sijoittaja voi rahoittaa 120 000–160 000 euroa lainalla ja maksaa 40 000–80 000 euroa omasta pussistaan.

Säästäjä

Velkavivun käyttö mahdollistaa suurempien kohteiden ostamisen, mikä voi lisätä tuottoa, jos kohteen arvo nousee. Esimerkiksi, jos asunnon arvo nousee 5 % ja sijoittaja käyttää 80 % lainaa, sijoittajan oma pääoman tuotto voi olla merkittävästi korkeampi.

Velkavipu on tehokas työkalu asuntosijoittamisessa, mutta siihen liittyy myös merkittäviä riskejä. On tärkeää tehdä huolellinen laskelma ja arvioida oma taloudellinen tilanne ennen velan ottamista. Velkavivun järkevä käyttö voi kuitenkin parantaa sijoituksen tuottoa ja mahdollistaa nopeamman vaurastumisen.

Miten aloittaa asuntosijoittaminen – 10 vinkkiä

Asuntosijoittamisen aloittaminen vaatii huolellista suunnittelua ja valmistautumista. Tässä on muutamia keskeisiä vaiheita ja vinkkejä, joiden avulla pääset alkuun. Monien ennakko-oletuksista poiketen asuntosijoittamisen aloittaminen ei vaadi runsaita pääomia vaan alkuun voi päästä yksittäisillä tuhansilla euroilla.

1️⃣ Talouden perusta kuntoon

Ennen asuntosijoittamisen aloittamista on tärkeää varmistaa, että oma talous on kunnossa. Laadi karkea budjetti, johon kirjaat tulosi ja menosi. Maksa pois korkeakorkoiset lainat ja arvioi, voitko ottaa edullisempaa lainaa, jolla maksaa pois kalliimmat lainat. Tarkastele kulujasi kriittisesti: voitko vähentää turhia menoja, kuten kahden kuntosalimaksun maksamista tai ylimääräisiä tilauspalveluja?

2️⃣ Syvenny asuntosijoittamiseen

Hanki tietoa asuntosijoittamisesta. Hyvä tapa on liittyä Suomen Vuokranantajien jäseneksi, joka tarjoaa kattavasti materiaaleja ja oppia asuntosijoittamisesta tekstien ja maksuttomien koulutusten muodossa. Opettele keskeisiä käsitteitä, kuten vuokratuotto, oman pääoman tuotto ja kassavirta. Nämä auttavat sinua arvioimaan sijoitustesi kannattavuutta.

3️⃣ Rahoituksen salat haltuun

Lainaraha on asuntosijoittajan tärkein työkalu. Selvitä, miten voit saada lainaa pankista, ja mitä vakuuksia se vaatii. Ymmärrä myös vakuusarvo ja miten voit hyödyntää sitä. Esimerkiksi, jos oma asuntosi on lähes maksettu, voit käyttää sen vakuusarvoa sijoitusasunnon hankkimiseen.

4️⃣ Markkinat ja kohteet tutkimukseen

Aloita asuntosijoittaminen omasta kaupungistasi. Tarkista, mitkä alueet ovat kasvavia ja mitkä asunnot ovat kysyttyjä. Aseta hakuvahdit kiinteistösivustoille ja seuraa markkinoita. Paras sijoitusasunto, josta aloittaa on usein yksiö, koska se on helppo vuokrata ja tuottaa hyviä vuokratuloja. Yksiöt ovat tietysti myös halvimpia, joten se on hyvä vaihtoehto ensimmäiseksi sijoitusasunnoksi.

5️⃣ Toiminta ja päätöksenteko

Älä pelkää aloittaa! Ensimmäinen sijoitus ei tarvitse olla täydellinen, enkä tiedä yhtään asuntosijoittajaa kenen ensimmäinen asunto olisi numeroiden valossa ollut se paras sijoitus. Tee ostopäätös ja hanki kokemusta. Verkostoituminen muiden sijoittajien kanssa voi tuoda hyviä mahdollisuuksia ja oppeja. Muista, että käytännön kokemus on arvokasta.

6️⃣ Yhteistyön voima

Yhteistyö on avain menestykseen asuntosijoittamisessa. Rakenna suhteita rahoittajiin, välittäjiin, isännöitsijöihin ja remonttimiehiin sekä tietysti myös muihin asuntosijoittajiin. Tarjoa heille apua ja ole aktiivinen yhteisössä. Pitkäaikaiset suhteet tuovat etuja ja uusia mahdollisuuksia.

7️⃣ Oppiminen jatkuvaksi prosessiksi

Sijoittamisen oppiminen ei lopu ensimmäiseen ostokseen. Lue blogeja, kuuntele podcasteja ja keskustele muiden sijoittajien kanssa. Ole kriittinen lähteiden suhteen ja mieti, mitä hyötyä eri tiedoista on sinulle. Dokumentoi prosessisi ja kehitä niitä jatkuvasti.

8️⃣ Sijoitusten säännöllinen arviointi

Seuraa sijoitustesi tuottoja ja arvioi niiden kannattavuutta säännöllisesti. On tärkeää ymmärtää, miten asuntosi arvo kehittyy ja miten markkinat muuttuvat.

9️⃣ Varaudu yllätyksiin

Asuntosijoittaminen tuo mukanaan aina riskejä ja yllätyksiä, kuten yllättäviä remonttikustannuksia tai markkinoiden heilahteluja, kuten korkojen nousuja. Varaudu taloudellisesti näihin tilanteisiin ja pidä rahaa varalla. Reagoi nopeastii, lainat ovat uudelleen järjesteltävissä ja pankkienkin kanssa on mahdollista neuvotella esim. lainojen maksuaikataulusta, lyhennysvapaista ym.

🔟 Pitkäjänteinen näkökulma

Asuntosijoittaminen on pitkäaikainen prosessi, joka voi kestää vuosia tai jopa vuosikymmeniä. Usein puhutaan asuntosijoittajan kvartaalin olevan 25-vuotta, joten varaudu pitkään peliin, jos lähdet mukaan asuntosijoittamiseen. Pidä mielessä, että menestys ei tule yhdessä yössä, ja ole valmis tekemään työtä tavoitteidesi eteen.

Noudattamalla näitä ohjeita pääset hyvin alkuun asuntosijoittamisessa ja voit kasvattaa omaisuuttasi kestävästi ja turvallisesti.

Asuntosijoittaminen tuotto-odotus

Asuntosijoittaminen ja sen tuotto-odotus kiinnostavat monia eri sijoitusvaihtoehtoja punnetsevia säästäjiä ja sijoittajia.

Asunnon keskimääräinen vuokratuotto vaihtelee sijainnin, asunnon tyypin ja markkinatilanteen mukaan, mutta yleisesti Suomessa vuokratuotto on noin 4–7 % vuodessa. Tämä tarkoittaa, että asunnon vuosivuokrasta saatu tulo suhteutettuna asunnon hankintahintaan tai sen markkinahintaan tuo yleensä tämän prosenttiosuuden.

Oman pääoman tuotto (ROI) asunnossa on myös keskeinen mittari, joka lasketaan ottaen huomioon asunnon arvonnousu ja vuokratulot. Keskimääräinen oman pääoman tuotto voi olla 10 – 20 % vuodessa, mikä ottaa huomioon myös lainan avulla hankitun asunnon arvonnousun ja vuokratulot. Korkeampi tuotto on mahdollista, erityisesti kasvavilla markkinoilla ja hyvin valituissa kohteissa.

Vertailukohtana vaikkapa osakesijoittaminen tuottaa keskimäärin vuositasolla n. 7.2 % ja siinä velan käyttö on riskialttiimpaa ja vaikeampaa, kuin asuntosijoittamisessa.

Asuntosijoittaminen hyvät puolet & mahdollisuudet

Asuntosijoittaminen on yksi suosituimmista sijoitusmuodoista Suomessa, ja sen suosion taustalla on useita hyviä puolia ja mahdollisuuksia. Tässä on joitakin keskeisiä syitä, miksi asuntosijoittaminen kannattaa edelleen.

✅ Vakaa tulonlähde

Vuokratulot tarjoavat asuntosijoittajalle tasaisen ja vakaan kassavirran, joka voi parhaillaan kattaa lainanhoitokulut ja tuottaa kuukausittaista lisätuloa eli positiivista kassavirtaa. Tämä tekee asuntosijoittamisesta houkuttelevan vaihtoehdon etenkin pitkäjänteisille sijoittajille, jotka arvostavat ennakoitavaa tuottoa.

✅ Korkea oman pääoman tuotto (OPO)

Asuntosijoittajat voivat hyötyä velkavivun käytöstä enemmän, kuin missään muussa sijoitusmuodossa. Tämä mahdollistaa suurempien tuottojen saavuttamisen pienemmällä omalla pääomalla. Esimerkiksi, kun asuntoon käytetään lainarahaa, oma pääoma tuottaa huomattavasti enemmän verrattuna kokonaan omaan pääomaan perustuvaan sijoittamiseen. Tämä parantaa sijoituksen tuottoa, vaikka itse vuokratuotto ei olisi korkea.

✅ Arvonnousu

Pitkällä aikavälillä asunnot ovat monissa kaupungeissa Suomessa kasvattaneet arvoaan ja tekevät sitä oletettavasti myös tulevaisuudessa. Asuntosijoittaja voi hyötyä alueen yleisestä kehityksestä ja kysynnän kasvusta, joka nostaa asunnon hintaa. Erityisesti kasvukeskuksissa ja suurimmissa kaupungeissa, kuten Helsingissä, Tampereella ja Turussa, arvonnousupotentiaali on suuri.

✅ Turvallinen sijoituskohde

Asuntosijoittaminen koetaan usein vakaammaksi ja turvallisemmaksi kuin osakemarkkinoilla toimiminen. Asuntojen arvonmuutokset ovat yleensä maltillisempia, ja kysyntä vuokra-asunnoista säilyy vakaana eri markkinatilanteissa.

✅ Verovähennysmahdollisuudet

Asuntosijoittajille on tarjolla erilaisia verovähennyksiä, kuten lainan koron vähentäminen verotuksessa ja mahdollisuus vähentää vuokraustoimintaan liittyviä kuluja. Nämä vähennykset parantavat sijoituksen kannattavuutta ja tuottoa.

✅ Mahdollisuus arvon lisäämiseen remonteilla

Sijoittaja voi lisätä asunnon arvoa ja vuokrattavuutta remontoimalla sitä. Tämä voi kasvattaa sekä vuokratuloja että myyntihintaa tulevaisuudessa.

Asuntosijoittaminen voi siis olla erittäin kannattavaa ja tuottoisaa, jos markkinat ja riskit ymmärretään oikein.

Säästäjä

Asuntosijoittaminen huonot puolet & riskit

Vaikka asuntosijoittaminen tarjoaa monia hyviä puolia, siihen liittyy myös merkittäviä riskejä ja haasteita, jotka sijoittajien on hyvä tiedostaa. Tässä on joitakin keskeisiä huonoja puolia ja riskejä, joita asuntosijoittajilla voi olla.

⛔️ Markkinariskit

Asuntomarkkinat voivat olla epävakaat, ja asuntojen hinnat voivat myös laskea. Taloudelliset kriisit, työttömyyden kasvu tai alueen vetovoiman heikkeneminen voivat vaikuttaa asuntojen arvoon ja vuokrakysyntään. Esimerkiksi vuonna 2007 käynnistynyt finanssikriisi johti monien asuntojen arvon laskuun, ja monet sijoittajat kärsivät suuria tappioita.

⛔️ Korkoriski

Asuntosijoittajilla on yleensä suuria lainoja, ja korkotason nousu voi merkittävästi kasvattaa lainanhoitokustannuksia ja vieläpä nopeasti, kuten kävi 2021-2023. Korkojen nousu voi myös vaikuttaa asunnon myyntihintaan ja vuokranmaksukykyyn, mikä voi heikentää kassavirtaa ja oman pääoman tuottoa. Korkoriski on erityisen tärkeä huomioida taloustilanteessa, jossa keskuspankit saattavat nostaa korkoja inflaation hillitsemiseksi.

⛔️ Hoitokulut ja ylläpitotarpeet

Vanhojen asuntojen ylläpito voi olla kallista. Remontit, kunnossapitokulut ja mahdolliset yllättävät menot voivat syödä merkittävästi tuottoja. Asuntosijoittajan onkin tärkeää arvioida tarkasti asunnon kunto ja taloyhtiön mahdolliset tulevat remontit ennen ostopäätöstä.

⛔️ Vuokralaisten riskit

Vuokralaiset voivat aiheuttaa ongelmia, kuten vahinkoa asunnolle tai suuria vuokratuottojen menetyksiä. Vuokralaisten valinta on tärkeä prosessi, ja huonosti valitut vuokralaiset voivat aiheuttaa merkittäviä taloudellisia vahinkoja sijoittajille. Vuokralaisongelmat voivat myös aiheuttaa stressiä ja vaativat aikaa, mikä voi olla haastavaa varsinkin vähemmän kokeneille sijoittajille.

⛔️ Likviditeettiriski

Asuntosijoitus on vähemmän likvidi verrattuna osakkeisiin, mikä tarkoittaa, että asuntojen myynti voi viedä aikaa ja usein silloin, kun olisi polttava tarve päästä asunnosta eroon, on päällä jokin kriisi ja ostajia ei ole jonoksi asti, kuten hyvinä aikoina. Jos sijoittaja tarvitsee nopeasti rahaa, asuntojen myynti voi olla hankalaa, ja myyntihinta voi jäädä odotettua alhaisemmaksi.

---

Sijoittajan on hyvä arvioida nämä riskit huolellisesti ennen sijoituspäätösten tekemistä. Huolellinen tutkimus ja talouden suunnittelu voivat auttaa minimoimaan näitä riskejä ja parantamaan asuntosijoittamisen onnistumismahdollisuuksia.

Kiinteistösijoittaminen

Kiinteistösijoittaminen on suosittu sijoitusmuoto, jossa sijoittaja hankkii omistukseensa kiinteistöjä, kuten asuntoja, toimitiloja, liiketiloja tai teollisuuskiinteistöjä, ja vuokraa niitä eteenpäin saadakseen vuokratuloja. Kiinteistösijoittaminen tarjoaa mahdollisuuden pitkän aikavälin arvonnousuun ja tasaiseen kassavirtaan, mikä tekee siitä houkuttelevan vaihtoehdon sijoittajille, jotka haluavat vakaampia tuottoja.

Kiinteistösijoittaminen eroaa tavanomaisesta osake- tai rahastosijoittamisesta siinä, että sijoittaja omistaa konkreettista omaisuutta. Tämä omaisuus, olipa kyseessä asuin- tai liikekiinteistö, tuottaa säännöllisiä vuokratuloja ja kasvattaa arvoaan ajan myötä. Kiinteistöjen arvonnousu riippuu usein alueen kehityksestä ja kysynnän kasvusta, mikä voi luoda lisäarvoa sijoittajalle.

Kiinteistösijoittamisessa on tärkeää tehdä huolellista markkinatutkimusta. Sijoittajan tulee tuntea alueen kiinteistömarkkinat ja ymmärtää, millaiset kiinteistöt ovat kysyttyjä eri sijainneissa. Esimerkiksi kasvukeskuksissa, kuten Helsingissä ja Tampereella, asuin- ja toimitilojen kysyntä on suurempaa, kun samaan aikaan pienempien kaupunkien keskustat kuolevat ja toimitilat ammottavat tyhjyyttään. Sijainti vaikuttaa suoraan siihen, miten helposti kiinteistö saadaan vuokrattua ja millaista vuokratasoa voidaan odottaa.

Yksi kiinteistösijoittamisen keskeinen etu on mahdollisuus käyttää velkavipua. Pankkilainalla voidaan rahoittaa osa kiinteistön hankintahinnasta, mikä parantaa oman pääoman tuottoa. Tämä tekee kiinteistösijoittamisesta houkuttelevan vaihtoehdon sijoittajille, jotka haluavat kasvattaa sijoitustensa arvoa ilman suuria alkuinvestointeja. Velkavivun käyttö vaatii kuitenkin tarkkaa riskienhallintaa, sillä lainanhoitokustannukset vaikuttavat sijoituksen kassavirtaan.

Kiinteistösijoittaminen sisältää myös haasteita ja riskejä, joita ovat mm. ylläpitokulut, korjaustarpeet sekä mahdolliset tyhjät kuukaudet ilman vuokralaisia tai pahimmassa tapauksessa joku vuokralainen rikkoo kallisarvoista omaisuuttasi tai lukittautuu sisään maksamatta vuokriaan. Näiden riskien hallinta on tärkeää, jotta sijoittaja voi saavuttaa halutun tuottotason ja kasvattaa varallisuuttaan. Hyvä kiinteistösijoittaja osaa ennakoida kiinteistöjen tulevat korjaukset ja varautua niihin taloudellisesti.

Kaiken kaikkiaan kiinteistösijoittaminen tarjoaa useita mahdollisuuksia, jos sijoittaja tekee huolellista taustatyötä ja ymmärtää sijoituskohteensa potentiaalin. Kiinteistösijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa vaativa sijoitusmuoto, mutta oikeilla valinnoilla se tuottaa vakaata kassavirtaa ja kasvattaa varallisuuttasi ajan myötä. Kiinteistösijoittaminen sopii erityisesti sijoittajille, jotka haluavat hajauttaa salkkuaan ja saada suojaa markkinoiden heilahteluilta konkreettisen omaisuuden muodossa.

---

---

FAQ – Usein Kysysyt Kysymykset